Mercado Imobiliário - Previsão 2008 (Excesso de Otimismo??)

Crescimento Sustentável ou Bolha?

2007 foi um excelente ano para a Construção Civil. O mercado recuperou-se de mais de uma década de estagnação e emplacou um ritmo forte de crescimento. Aí fica a dúvida: este crescimento é sustentável por mais quanto tempo? Estaríamos num ciclo virtuoso de crescimento ou trata-se apenas de uma bolha do mercado imobiliário? Estas questões vem martelando nos principais "players" e órgãos do setor e a resposta clássica e simplista costuma ser a seguinte: O Brasil está longe da bolha imobiliária (para esta convicção ressalta-se índices de mercado do méxico e chile onde a construção civil representa quase 11% do PIB nacional, enquanto aqui no Brasil este número é de 4% e portanto haveria muito a crescer ainda).

Eu particularmente tenho uma visão de que este aquecimento iniciado em 2007 tem as seguintes alavancas: a crise no mercado imobiliário americano (com isto vários investidores entraram no Brasil), os IPO´s e os recursos abundantes captados pelas principais construtoras/incorporadoras do Brasil, os incentivos do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento do Governo Lula) à construção civil, alteração na legislação para o crédito imobiliário, crescimento da renda da população brasileira, etc. Portanto para que o crescimento seja de longo prazo esta situação conjuntural precisa se manter e apostar que todas elas fiquem como está por tanto tempo é um tanto arriscado. No entanto, o mercado acredita que pelo menos até 2009 tudo tenderá a crescer e após esta data o futuro é incerto. Ninguém afirma com certeza nada a partir daí.

O meu pequeno conhecimento em economia faz com que algumas questões coloquem em dúvida esta perspectiva otimista de crescimento já em 2008:

1. Com a falta de fornecedores qualificados e mão-de-obra disponível em quantidade suficiente para os lançamentos previstos para 2008. (As incorporadoras devem duplicar os lançamentos em relação a 2007) os custos de construção devem aumentar e pode até faltar recursos de tal forma que atravanquem os prazos de obra prometidos em contrato;

2. Se os lançamentos se efetivarem haverá uma oferta " excessiva " de imóveis no mercado e os preços de venda tenderão a cair. Há ainda o risco das vendas emperrarem e se isto acontecer as empresas com capital aberto na Bolsa sentirão imediatamente as consequências com a desvalorização de suas ações;

3. Se as ações desvalorizarem ( " o mercado financeiro é implacável e imediatista, quer retornos e crescimento de curto prazo") a tendência é que os investidores escolham outras ações com maiores potenciais. Temos um exemplo recente com a empresas Natura, Gol e Tam. A Natura devido a falta de competitividade vem perdendo mercado para a Avon e o mercado reagiu prontamente desvalorizando suas ações. As empresas Gol/Tam, afetadas pelo caos aéreo, viram suas margens de lucro e o valor de suas ações despencarem; tanto que a Gol está estudando uma estratégia de recompra das ações e fechamento do capital, para reabertura num momento mais oporturno. Estas operações são comuns nos EUA e podem se tornar uma prática no Brasil. Não podemos esquecer que o mercado de ações brasileiro somente agora tem dado sinais de amadurecimento e ainda teremos que enfrentar muitas pedras neste árduo caminho.

Portanto, na minha opinião não há motivo para euforia e é preciso cautela e ousadia simultaneamente. Ousadia para aproveitar ao máximo este momento bom de mercado e cautela no sentido de se preparar para um desaquecimento repentino. Como profissional deste mercado e dependente de seu bom desempenho espero sinceramente estar errado!

ESPERO QUE O ANO DE 2008 SEJA DE MUITO SUCESSO A TODOS NÓS.