Aquecimento de Mercado e o Alerta da qualidade !!!

Especialistas alertam: empresas estariam perdendo o controle da qualidade diante do forte aumento no número de obras. Falta de mão-de-obra especializada é um dos gargalos.

Que o mercado imobiliário vive hoje um ritmo de expansão sem precedentes, todos sabem. No entanto, além de construir mais, o setor está construindo melhor? Ainda não há dados que mensurem esse impacto (positivo ou negativo) na qualidade das construções, até porque o movimento é tão recente que as obras resultantes da expansão dos recursos das companhias não foram concluídas e, portanto, não podem ser aferidas. Mas uma coisa é certa: esse crescimento abrupto de um mercado que ficou estagnado por duas décadas, com escassa mão-de-obra qualificada, modos de produção artesanais, fornecimento volátil de máquinas, de equipamentos e até de matéria-prima, impõe desafios ainda maiores e põe em xeque o preparo do setor para atender, com qualidade, ao volume de obras, metas e projeções prometido.

O testemunho, nesta reportagem, de inspetores prediais, consultores, construtores e incorporadores, que hoje adentram os canteiros de obras e vivem na pele os sinais dos novos tempos, soa como um alerta sobre o modo de produção e a relação de trabalho diante do ritmo acentuado de produção setorial.É com base nessa percepção empírica de mercado que Salvador Benevides, arquiteto e diretor técnico da Projeto Engenharia, além de membro fundador do comitê de tecnologia e qualidade do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), sinaliza um cenário de aumento de patologias caso nada seja feito. "Estão acontecendo erros crassos por parte de grandes empresas, e são coisas agressivas, como tubulação de água quente invertida com água fria (e vice-versa), péssima aplicação de concreto auto-adensável, má concepção estrutural (que pode levar à trinca de paredes), paredes fora de prumo, portas que não fecham etc.", alerta.Na avaliação de Benevides, as empresas estariam perdendo o controle da qualidade diante do forte aumento do número de obras. Para ele, as falhas já começam na relação entre construtoras (que operam com a realidade just in time) e incorporadoras (que trabalham com perspectivas e projeções futuras, e estão agora mais focadas em resultados financeiros, na entrega rápida das obras - como forma de baratear os investimentos e mostrar trabalho aos acionistas -, e no abatimento de custo).

"Muitos lançamentos estão sendo tocados por recém-contratados e jovens profissionais, especialistas em planilha de plantão que, sem coordenação, jogam as metas no papel (e o papel aceita tudo) e repassam o trabalho para as construtoras. Daí, as construtoras, mesmo sabendo que as previsões, a formatação do produto e os custos não são compatíveis com a realidade, aceitam o projeto para não perder o cliente ou comprometer sua imagem... Mas como falta gente especializada e os custos e prazos não batem, vira uma bola de neve. Isso vai estourar", prevê Benevides.

Maria Angélica Covelo, consultora técnica na área de gestão da qualidade e diretora do NGI (Núcleo de Gestão e Inovação), também tem testemunhado um cenário semelhante. Na visão dela, o motivo é uma transformação do perfil dos agentes desenvolvedores de empreendimentos. "Uma boa parte desses agentes são oriundos do mercado financeiro e, na medida em que não têm informação sobre a engenharia envolvida num projeto (concepção, implantação, características do produto, tecnologias e riscos de engenharia), estabelecem parâmetros de avaliação enganosos, como o mito do VGV (Valor Geral de Vendas), e não levam em conta todos esses aspectos", diz.

Entrada de mão-de-obra inexperiente ou desqualificada no mercado afeta a produtividade e pode comprometer qualidade das obras

Para a engenheira, essa priorização de novos critérios faz com que algumas etapas necessárias à minimização de riscos sejam atropeladas, como:

· Avaliação adequada e técnica dos terrenos, da implantação, da infra-estrutura e do impacto do empreendimento. "No momento em que só o que importa é o VGV, todo mundo corre para pegar terrenos sem uma avaliação de engenharia", diz a consultora;

· Rigor no processo de concepção de projeto. "Alguns empreendedores encaram o projeto como uma commoditie, e dizem 'não precisa se preocupar com projeto, vou na esquina e compro um, o que importa é definir o negócio'";

· Coordenação integrada da obra. "Testemunhei um empreendedor, com muito dinheiro, mas com visão predatória, que desenvolve um projeto sem gente de engenharia e acha que vai contratar as especialidades isoladamente, numa concorrência, e sem coordenação, e ainda num prazo incompatível com a realidade", conta Maria Angélica.

Por conta de fatores como esse, a engenheira acredita que deverá aumentar o número de patologias em obras, principalmente relativas a estruturas, alvenaria e revestimento.

"O aumento da velocidade e do volume não interferem na qualidade quando há conhecimento técnico para isso", diz.Mauricio Bianchi, da BKO Engenharia, também acredita num acréscimo do número de falhas. "Não adianta tapar o sol com a peneira, haverá um aumento de incidência de patologias e a qualidade vai cair porque a mão-de-obra ainda não está capacitada, os prazos reduziram e o artesanato continua presente na construção civil." Para ele, as incorporadoras têm que ser muito rigorosas para contratar.

Novos procedimentos

Para Giorgio Vanossi, diretor de obras da Setin Empreendimentos Imobiliários - hoje controlada pela incorporadora Klabin -, a questão toda está focada na mudança de paradigma que o setor protagoniza atualmente, em que somas vultosas de capital a um volume inédito instauram uma nova dinâmica nos canteiros de obras. Na visão do diretor, como as mudanças estão acontecendo muito rapidamente, o mercado ainda está se ajustando a uma nova realidade de custos.

Na opinião do engenheiro, "é preciso corrigir o caminho". Como? Entendendo que a realidade é outra: "antigamente falávamos em milhão e hoje falamos em bilhão. Não foi a dezena que mudou, mas o milhar! O problema é que o mercado já está no milhar e a construção continua pensando na dezena, ou seja, ainda trabalha com custos baseados num histórico passado, que já não conferem mais, e num modelo artesanal, sendo que é preciso investir na industrialização, já que a construção produz hoje em nível industrial" afirma.

Na análise de Giorgio, a qualidade não será sentida pelo cliente final, dada a preocupação e reputação das grandes empresas de capital aberto. Mas, nesse período de ajuste, que deve, na visão dele, percorrer o ano de 2008, o preço será arcado pelas próprias incorporadoras. "O consumidor vai receber um produto de qualidade, mas as empresas vão ter que pagar mais para corrigir o rumo", diz.

Isso porque, para ele, os problemas que estão acontecendo são diminuição da produtividade (dada a entrada de mão-de-obra nova), aumento do tempo de contratação (motivado pela dificuldade de encontrar profissionais com o mesmo valor de tempos atrás, bem como pela rotatividade tanto de operários como de engenheiros e arquitetos) e, conseqüentemente, prazos maiores. "São fatores que afetam o custo e isso sim vai gerar, num primeiro momento, falta de qualidade e de desempenho do produto", diz.

Para Giorgio, ninguém vai deixar de entregar, "mas o construtor não vai bancar essa diferença e a mão-de-obra não vai suprir a demanda no valor que muitos ainda insistem em oferecer", diz.

Salvador Benevide, da Projeto Engenharia, concorda: "o valor de venda dos imóveis não sofreu reajuste, ao contrário, está sendo mexido para baixo, e o valor de construção, mesmo com todas as flutuações de mão-de-obra e de fornecedores, também foi colocado num patamar inalcançável. Não tem para onde fugir", afirma.

Já Luiz Alberto Verinaud, diretor de engenharia da Agra Incorporadora, não tem percebido nenhuma demanda ou necessidade de aumento das cifras orçamentárias. Segundo ele, a incorporadora está conseguindo contratar nas mesmas margens dos últimos anos e confirma que usa "parâmetros do passado para estudar os preços do futuro", diz. "Temos nos cercado de construtoras competentes, que previram esse aquecimento e se preparam para isso. Imagino que essa dificuldade de manter os custos possa acontecer com os desavisados", rebate.

A Agra Incorporadora, que passou de um VGV de 463 milhões em 2006 para um de 1,4 bilhão no ano da abertura de capital, não trabalha com concorrência. Ao contrário, executa o pré-projeto e, a partir das exigências específicas do empreendimento, escolhe um construtor que julga competente e adequado para a empreitada, negociando a parceria de acordo com análises feitas por uma equipe de engenheiros e arquitetos da própria Agra. "Nós propomos que o construtor chegue àquele determinado custo e com aquela determinada qualidade, e ele fica com um tempo relativamente curto para dizer se se encaixa nessa proposta. Daí, se a resposta for sim, começamos a trabalhar juntos", explica o diretor.

Quanto ao prazo, também não houve alteração: "as construtoras se adequam ao prazo que estipulamos", diz. "Temos gente especializada, não vamos propor nunca alguma coisa que não seja factível dentro dos parâmetros do mercado e primamos pela qualidade", afirma Verinaud.

Para ele, a aceleração do setor está tendo o efeito contrário nos prazos. "Em função dessa alta de oferta, o mercado pode se capacitar melhor, com inovação em tecnologia e melhores salários. O mercado se auto-regula", diz.

Parceria é caminho

Apesar da inevitável e já conhecida briga de cão e gato entre construtoras e incorporadoras, a saída que alguns executivos da construção têm encontrado para corresponder às expectativas do cliente (incorporadora), sem se comprometer com margens impraticáveis, é fechar parcerias.

Este parece ser o caso de Paulo Sanches, diretor de engenharia da Sinco Engenharia, construtora de obras de diversas S/As, que presta serviços, inclusive, para a Agra Incorporadora.

O engenheiro diz ter conseguido um modelo de operação conjunta com as empresas de incorporação no qual, apesar de os custos e prazos a ele propostos realmente estarem abaixo do factível, é possível negociar. "Os incorporadores estão muito sensíveis a essa realidade de mercado, porque foram eles, inclusive, que provocaram tudo isso."

A estratégia, nesse caso, é oferecer não apenas a obra, mas o que chama de "engenharia de valor". Como o preço que o incorporador achava que construía, não constrói mais, o preço que a construtora gostaria de cobrar, não cabe no bolso do incorporador, então, "o jeito é se unir para que a construtora use sua engenharia e traga soluções, desde o início da concepção do projeto e até no memorial, e consiga atingir as expectativas de custo do empreendedor, sem diminuir qualidade ou comprometer prazos". Segundo ele, esse diálogo vem sendo aos poucos flexibilizado. "A partir do meio do ano de 2007, até por conta das estimativas não estarem atendendo às perspectivas dos incorporadores, é que se abriu a possibilidade dessa parceria.

"Na opinião dele, "essa história de projeto fechado, em que a incorporadora vem e fala 'o projeto tem que custar tanto', já não funciona mais", diz. Calcado nessa experiência, o engenheiro afirma categoricamente que o aumento do volume de obras não está prejudicando a qualidade.

"Estamos vivendo uma série de dificuldades e problemas que não tínhamos, mas isso em nenhum momento está impactando a qualidade", diz.

Concorrência é predatória

Mas segundo a consultora Maria Angélica Covelo, a experiência relatada pela Sinco é uma exceção. "É lógico que há casos de parcerias, mas em todas as concorrências, a construtora não participa da fase de concepção e quando essa fase não é gerida por alguém de engenharia, aí o risco é muito grande." Como conseqüência, o que ocorre, na visão da consultora, é uma transferência predatória do risco para as construtoras.

Para Maurício Bianchi, diretor da BKO Engenharia, "as incorporadoras que não estão conscientes da necessidade de fazer um trabalho cooperado e estão contratando exclusivamente serviços de execução, terão problemas", diz. Na opinião dele, para os contratos serem mantidos e as empresas continuarem com os índices nos patamares prometidos, será preciso uma visão mais conjunta e estratégica.E não será preciso esperar tanto.

Segundo Yorki Estefan, esse método de trabalho - de terceirização completa e sem riscos que liquida as margens de lucro das construtoras - é antigo e já está mostrando seus efeitos com a seleção natural das empresas. "As incorporadoras que fizeram parcerias estão conseguindo garantir qualidade, as outras, vão pagar mais caro", diz.

Na Tecnum, as contra-indicações da capitalização do mercado imobiliário estão sendo contidas com aumento de 50% da equipe de gestão e de supervisão, evitando estragos comprometedores dos mais novos e menos experientes. "Essa qualidade está sendo arriscada sim, e, por conta disso, é fundamental aumentar a área de supervisão para treinar e capacitar um contingente de profissionais que estavam afastados do setor.

"Os efeitos dessa onda serão conferidos em curto prazo. A pressão deve aumentar ainda mais em 2009, quando os empreendimentos, lançados no final do ano passado, serão construídos. Mas diante dos depoimentos dos profissionais consultados, o estado é de atenção.

fonte: Revista Construção & Mercado

contribuição: Eng Renato Camacho / Eng Fábio Alves